viernes, 15 de abril de 2011

ART. 1582 Bis DEL CÓDIGO CIVIL El Dr. Hugo Escalante nos brinda algunas impresiones sobre el mismo.

Acaba de publicarse en el Boletín Oficial del 23 de agosto de 2002, la ley 25.628 que agrega un nuevo artículo al Código Civil, que lleva el nro. 1582 bis expresando el referido artículo lo siguiente:

ARTICULO 1: Incorpórase como artículo 1582 bis del Código Civil, el siguiente:

“La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.

Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.

ARTICULO 2: Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.”

Cabe referir en primer lugar, que al no expedirse sobre la fecha desde la cuál empezará a regir el artículo mencionado, es de inferir que es de aplicación las normas generales sobre ello, esto es, el artículo 2 del C.C. que ordena que “si no designan tiempo, serán obligatorias después de los ocho días siguientes al de su publicación oficial (texto según ley 16.504).”, por lo que además, es de aplicación el art. 24, C.C. por lo que el artículo nuevo entrará en vigencia el día 31 de agosto de 2002.

Respecto al contenido de la reforma, ésta no hace más que coincidir con la doctrina y jurisprudencia mayoritaria que opinaba que en casos en los que concluía la locación y el inquilino no restituía el inmueble al locador, sino que se mantenía en el tiempo ante la vista y paciencia de éste, el fiador no podía –sin violentar la regla del art. 1071, C.C.- responder “sine die” por las obligaciones del inquilino.

Desde hace ya tiempo, Borda tomaba partido sobre ésta cuestión. Así menciona que con gran frecuencia, luego de vencido el término del contrato originario, las partes continúan por acuerdo expreso o tácito o por disposición de la ley. Si el contrato establece –dice- simplemente la fianza, sin más agregado, no hay duda de que las obligaciones del fiador concluyen al término del contrato originario, por más que luego las partes lo prorroguen. Pero lo habitual –continúa- es que el fiador se obligue como principal pagador “hasta la desocupación de la casa” o “hasta la entrega de llaves”. Suponiendo que las partes prorroguen la vigencia de la locación ¿continúa obligado el fiador hasta la desocupación efectiva de la casa o, por el contrario, sus obligaciones acaban al concluir el término del contrato originario ?. (Borda, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil Argentino – Contratos – I – 3ra. Ed. 1974 – 597 ).

La doctrina y jurisprudencia anterior, sostenía que las obligaciones del fiador continúan hasta la desocupación efectiva de la casa. Muchos autores sostenían que ello era así por aplicación incluso –entre otros argumentos- del art. 1622, C.C.

Sin embargo, el mismo Borda concluye que las obligaciones del fiador sólo se extienden hasta el término del contrato originario, con más un tiempo razonable que necesita el locador para obtener el desalojo del inmueble (Borda, op. Cit., I-598) y que el art. 1622, C.C. debía entenderse entre locador y locatario y no respecto al fiador y que la obligación del principal pagador cesa al término del contrato. De ésta opinión participaban Salvat, Colmo, Legón, Machado, etc.

En nuestra ciudad, la Cámara de Apelación de Circuito reaccionó de igual forma contra la primera interpretación dominante hasta ese momento en nuestra jurisprudencia, sosteniendo en una causa de cobro de pesos, tramitada por el procedimiento sumario, que es de aplicación el art. 1071, C.C. en cuanto caracteriza al abuso del derecho, que es tal el que contraría los fines que el derecho tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres, debiéndose interpretar las convenciones a lo que realmente han querido y convenido las partes y sin perder de vista que la lealtad debe presidir las relaciones recíprocas, so pena de caer en ejercicio abusivo de las prerrogativas emergentes del contrato (Cap.Cir.-Sala I, Ac. Nro. 103 de fecha 7.11.96 en autos “Cassinerio c. Navarro s. C.de Pesos”-Expte. Nro. 111/96), no siendo aplicable al caso la norma del art. 1622, C.C. en cuanto a la continuación de la locación de que habla este artículo, debiendo señalarse que cierta corriente doctrinaria expresa que sólo está referida a la relación jurídica entre locador y locataria...y que las obligaciones del fiador sólo se extienden hasta el término del contrato originario, con más el tiempo razonable que necesita el locador para obtener el desalojo del inmueble.(Fallo citado up supra).

Pero además, es dable señalar que aún en juicios ejecutivos se ha acogido la excepción de inhabilidad de título planteada por el fiador, basada en que el fiador negó la deuda que se le reclama, atento el vencimiento del contrato y el tiempo transcurrido desde dicha fecha hasta la intimación, fundando su defensa en el hecho de no estar el mismo obligado al pago de la suma reclamada (Ac. Nro. 39 del 29.5.98, Cam.Ap.Cir.-Sala I- autos: “Isola c. Picoli s. J.Ejecutivo” – Expte. Nro. 135/97; Ac. Nro. 70 del 4.9.01, autos “Attme c. Nievas s. J.Ejecutivo” – Cam. Apel.Cir. – Sala I- Expte. Nro. 245/99; Ac. Nro. 43 del 11.6.98, Cam. Ap.Cir.-Sala I- autos “Fontanarrosa c. Alvarez s. J.Ejecutivo” – Expte. Nro. 320/97.

Entrando al análisis del mencionado artículo, es menester observar que dispone un principio general: La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación.

Creemos que lo enunciado no merece más explicaciones y a la luz de lo mencionado up supra.

Sin embargo, dicho principio general admite una excepción: “salvo –dice el artículo- que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado”.

Qué significa esto ?. Pues, consideramos que al término del contrato locativo cesa automáticamente la obligación del fiador, pero dicha obligación subsiste en tanto y en cuanto el locatario no restituya a su debido tiempo (tendría que haber expresado “prudencial”) el inmueble de lo que surge que el fiador deberá estar sumamente alertado cuándo vence el contrato y que la devolución del inmueble se produzca dentro del término “prudencial” –tal como lo establecía lo doctrina-, porque de lo contrario la obligación subsiste. De lo que surge, que la norma en cuestión no subsana totalmente los problemas existentes en la materia. Es evidente que desconoce la realidad, ya que es muy difícil que un fiador, máxime si es amigo, pariente o allegado al locatario, procure la activación del desalojo, siempre y cuando se acuerde de ello. Han existido y existen numerosos fiadores que recién se acuerdan que han prestado una fianza locativa cuando les llega la primer cédula de notificación de la demanda entablada por el locador.

Así las cosas, el agregado después de la palabra “salvo” pareciera que va a complicar las cosas antes que solucionarlas, lo que es un contrasentido axiológico y normativo.

En el segundo párrafo establece que las renovaciones o prórrogas expresas o tácitas de contrato del contrato locativo, una vez concluido, requiere el consentimiento expreso del fiador para obligarse. Es decir, que requiere suscribir dicha conformidad, por lo que no vemos cómo ha de hacerse cuando la renovación o prórroga es tácita. Si se exige “consentimiento expreso” del fiador, éste deberá al menos exigir que se confeccione un nuevo contrato, o una cláusula adicional al contrato originario y en donde exprese su conformidad y suscriba el mismo. Podría, en términos hipotéticos, también remitir notificación fehaciente al locador si no se conforma por escrito la renovación o prórroga.

Lo precedente también se había acordado por la doctrina y cuenta con la jurisprudencia a favor en numerosos casos. La solución que nos trae el artículo, es referente a la prueba correspondiente, ya que corresponderá al locador acreditar que el fiador se obligó por tales prórrogas o renovaciones, lo que provoca en los hechos, la inversión en cierto sentido, de la carga de la prueba ya que hasta el momento, era el fiador quién debía acreditar e invocar de acuerdo a las constancias de autos, que no había sido anoticiado.

Por último, el artículo fulmina de nulidad toda cláusula en el contrato locativo original, que extienda la obligación del fiador más allá de su fecha de vencimiento, ya sea fiador simple, fiador solidario como codeudor o principal pagador, debiéndose tener en claro, al respecto, lo previsto en la excepción que establece el primer párrafo.

Por último, es claro que hubiera sido conveniente que ésta reforma producida hubiese abarcado otras cuestiones claves que constantemente se pueden observar en los contratos locativos (por ejem., la legitimación del fiador para iniciar pretensión desalojista al locatario) y una reformulación profunda respecto de la fianza ya que es innegable que cada vez existen menos personas dispuestas a obligarse como tales por la rigurosidad de los contratos sobre locaciones por lo que el locatario debe deambular pidiendo de favor, que alguien afiance para poder acceder a una vivienda.

Autor: Hubo B. Escalante

Fecha: 06/01/2003

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